보일러 고장났다면 누가 고쳐야 할까? (집주인 vs 세입자)

"수도관 동파는 집주인 책임?"

"세면대나 변기가 깨졌다면 세입자 책임?"

"옵션으로 딸린 에어컨 고장 났다면?"

 

 

전세나 월세 집수리할 때 애매했던 상황들 있으시죠?

보일러가 터졌는데 직접 수리해야 하는 건지, 집주인한테 말해야 하는 건지...

얼굴 붉힐만한 기준들 명확하게 정리해 봅니다.

 

그래서... 보일러는 누가 고치나요?

 

 

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Q. 추운 겨울, 수도관 동파나 보일러가 고장 났다면?

 

보일러 고장이 생겼을 때는 집주인이 수리
민법 제623조에 따르면 집주인은 계약이 존속되는 동안 
세입자가 주택을 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태가 되도록 유지시킬 의무가 있다. 

일명, '임대인의 수선의무'

법원은 민법 제623조에서 말하는 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 
‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용·수익 하기에 적합한 상태로 
인도할 의무’를 뜻한다고 보기 때문에 

집의 본래 목적에 맞게 집주인이 관리해줘야 할 책임이 있다.

하지만 민법 제374조를 보면 세입자의 의무도 적혀 있다.

세입자는 임대차계약 기간 동안 임차주택을

선량한 관리자로서 관리·보존해야 할 의무가 있다.
그래서 수도를 조금 틀어놓거나, 수도관의 단열재 보강, 
외출 시 보일러 가동 등의 예방 대책을 수행해야 한다.

만약에 세입자가 동파에 대한 예방 활동을 충분히 했다면
집주인에게 보일러 등 임대목적물의 작동상태는 원활한지 
동파 발생의 우려는 없는지 미리 점검할 의무가 있다.

 

즉, 이런 세입자의 의무를 다한 뒤에도 동파 사고가 발생했다면

그때 집주인이 책임지게 되는 것!

 

 

 

Q. 세입자 안전을 지키는 도어록, 잠금장치, 방범창

     누가 설치해야 할까?

 

집주인 - 기존 도어록과 방범창 고장 혹은 수리가 필요할 때
세입자 - 새로운 시설을 설치할 때

 

 

 

Q. 세면대나 변기가 깨진다면?

 

‘수선의무’를 가진 집주인이 부담해야 한다.
집주인은 세입자가 사용에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다.

 

 

 

Q. 장판과 도배, 집주인 책임?

오랜 사용으로 벽지 색이 바랬거나, 벽 결로로 곰팡이가 핀 경우, 
장판이 노후로 손상된 경우에도 집주인이 비용을 지불해야 한다.

 

 

- 이사를 가게 됐는데 집주인이 너무 지저분하다며 도배를 하라고 한다, 해야 되나? 

누구의 과실인지가 중요하다. 
오랜 사용으로 벽지 색이 바랬거나, 벽 결로로 곰팡이가 핀 경우, 
장판이 노후로 손상된 경우는 집주인이 비용을 지불해야 하지만,
세입자의 과실로 인한 파손은 세입자가 지불해야 한다.

세입자가 환기 및 청소 등 관리상 주의를 다했다고 인정될 경우 
도배비나 청소비 부담 없이 보증금 반환 및 계약해지가 가능하다.

 

 

 

Q. 형광등 교체도 집주인이 해야 한다?

세입자의 과실로 인한 파손과 간단한 수선, 소모품 교체, 
사는 데 지장 없는 수리 등의 비용은 모두 세입자가 부담해야 한다.
예를 들면 형광등, 샤워기, 세면대, 수도꼭지 교체 같은 것들.

 

다만, 형광등 본체는 소모품으로 보기 어렵기 때문에

이런 것들은 집주인이 고쳐줘야 한다.

 

 

 

Q. 냉장고, 에어컨 등 옵션 제품이 고장 났다면?

 

‘수선의무’를 가진 집주인이 부담해야 한다.

만약 고치지 않고 출장비만 받는다고 해도

이것 역시 집주인이 내줘야 한다.

 

 

Q. 에어컨이나 벽걸이 TV 설치를 하려고 벽에 구멍을 뚫는다면?

 

만약 세입자가 벽에 구멍을 뚫었는데

그 구멍이 집의 가치를 하락시킬 정도의 손상이라고 판단되면 

민법 615조에 따라 계약 종료 후 집을 반환할 때 '원상회복의 의무'가 발생한다.

일반적인 상식 수준을 벗어난 과도한 못질을 한 경우, 
세입자가 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 
흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등 
세입자 부주의로 집의 가치를 하락시켰다면 세입자가 원래 상태로 복구해야 한다.

단, 일상생활에서 자연스럽게 발생할 수 있는 사소한 손상을 의미하는 
'통상의 손모' 같은 경우에는 원상회복 의무에서 배제될 수 있다는 판례가 있다.
범위가 명확하게 규정돼 있지는 않으나 주택관리공단에서 발표한 
‘임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준’을 참고하면 

액자 설치 등을 하면서 생긴 압정이나 핀 등의 작은 구멍 자국은 통상의 손모로 보고 있다.

 

 

 

Q. 집주인 몰래 셀프인테리어를 했다면?

 

민법 615조에 따라 계약 종료 후 집을 반환할 때 '원상회복의 의무'가 발생한다.
세입자 부주의로 집의 가치를 하락시켰다면 세입자가 원래 상태로 복구해야 하는 것.

 

 

- 수리 안 하면, 보증금을 안 돌려준다?

 

수리 안 하면 보증금을 안 돌려주겠다는 경우도 있는데
원칙적으로 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시에 진행된다.

유의할 점은 세입자의 원상회복 의무와 

집주인의 보증금 반환 의무가 공평한 경우에만 동시이행 관계가 성립된다는 것이다.

즉, 세입자의 원상회복 비용이 매우 적다면 
거액의 임대보증금과는 불공평한 관계라는 것이고
이러면 집주인의 보증금 반환 거부권이 인정될 수 없다는 판례가 있다.
그러면서 자칫 보증금 반환을 연체하면서 발생하게 되는

이자 비용까지 집주인이 부담해 줘야 할 수 있어서 주의해야 한다.

 

 

- 반대로, 셀프인테리어로 집 가치가 오히려 높아졌다면?

 

임차인이 분위기 변화나 노후도 등을 이유로 도배장판 등을 
교체했다면 ‘필요비’가 아닌 ‘유익비’로 본다.

'유익비'는 집을 개량해 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용
발코니 확장, 중문, 이중창 설치, 담장 축조와 같은 경우
세입자가 유익비를 지출했다면 

그 가액의 증가가 현존한 경우 집주인에게 청구할 수 있지만 

세입자가 자신의 편익을 위해 인테리어를 변경한 것이라면 유익비로 인정받기 어렵다.

 

 

Q. 집주인과 세입자의 수선의무 면제 특약, 어느 정도 효력이 있을까?

 

임대인의 수선의무를 규정한 민법 제623조는 임의규정이므로
임대인과 임차인은 임대차 계약 당시 특약을 통해 이를 배제할 수 있다.

단, 임대인의 수선의무 면제 특약을 체결할 때 면제되는 
수선의무 범위를 명시하지 않은 경우 

수선의무의 범위를 어떻게 해석해야 하는지에 관해 판례는 
“특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없으면 
특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은

통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한정한다고 봐야 한다.

대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적인 설비 부분의 교체 등과 같은

대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담해한다”라고 판시한다.

 

 

 

Q. 집주인 의무인데도 안 고쳐준다고 하면?

 

소송을 걸기엔 금액도 적고 애매하다면 주택임대차 분쟁조정위원회 활용할 수 있다. 
임대차 계약금액에 따라 1만 원~최대 10만 원
보증금 또는 임대료의 증감이나 임대차 기간에 관한 다툼, 
유지보수 의무 및 권리금 분쟁 등 임대차 계약과 관련된 
각종 분쟁을 합리적이고 신속하게 조정 가능하다.

 

https://www.hldcc.or.kr/

주택임대차분쟁조정위원회

 

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① 분쟁조정위원회로 조정신청 
(분쟁조정은 신청 접수일로부터 60일 이내로 이뤄집니다)

② 조정안을 수락할 경우 조정안을 받은 날로부터 14일 이내 
수락의사를 서면으로 표시 (서면 표시가 없으면 거부한 것으로 간주)

③ 거부 시 분쟁조정 절차가 종료되고 재조정을 희망하는 경우, 
조정신청 다시 하거나 별도 소송을 진행
성립된 조정은 민사상 합의로 효력이 있으며, 
별도 법원의 판결 없이도 강제집행을 신청

 

 

 

Q. 집주인이 수리 비용을 못 주겠다고 차일피일 미룬다면?

 

집주인이 수리를 해주지 않으면 세입자가 직접 고치고 비용 청구할 수 있다.
민법 626조 임차인의 상황청구권에 따르면 
‘임차인이 임차물 보존에 관한 필요 비용을 지출할 경우 
임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다’고 명시한다.

실제로 세입자가 자신의 돈으로 집을 수리하고 

그 비용만큼 월세를 내지 않은 세입자의 손을 들어준 대법원 판례(대법원 2016다 227694, 판결).
세입자가 매월 월세를 납부하는 경우라면, 내야 할 월세에서 차감
월세를 내지 않고 보증금만 있는 세입자라면 

‘임대차 계약이 만료된 이후에’ 전세보증금 반환소송에서 추가로 수리 비용까지 청구할 수 있다.

다만 세입자가 부담해야 하는 부분을 마음대로 수리했다가
임대인의 요청에 따라 원상복구를 해서

비용이 2배 더 들 수 있기 때문에 주의해야 한다.